Le guide du locataire

Votre contrat de bail

Pour toute location d’un bien immobilier, le contrat de bail ou contrat de location est obligatoire.
Ce contrat de bail organise les liens entre le locataire et son bailleur. Il sera toujours rédigé en 2 exemplaires et sera signé et paraphé par le locataire et son bailleur.
Le contrat de bail peut être rédigé sur papier libre ou sur des formulaires pré-établis.

Qu’y a t il dans un contrat de bail ?

Dans chaque contrat de bail, certaines mentions doivent obligatoirement apparaître :

Le nom et l’adresse du propriétaire ou de son mandataire
La date du début de la location et sa durée
La description et désignation des locaux : nombre de pièces, surface carrez, leur destination.
Le montant du loyer et des charges, l'échéance et les modalités de son règlement, les conditions de sa révision
Le montant de l'éventuel dépôt de garantie, souvent appelé caution

Quelles sont les pièces à joindre au contrat de bail ?

Le contrat de bail doit impérativement être accompagné des pièces suivantes :

Un état des lieux précis avec une liste du mobilier si c’est une location meublée
L’attestation d’assurance du locataire, cette assurance est obligatoire pour le jour d’entrée dans les lieux
L'acte de cautionnement, s'il ne fait pas partie intégrante du bail

Le propriétaire ou son mandataire doivent fournir aussi :

Un diagnostic des performances énergétiques
Un diagnostic plomb pour les biens construits avant 1949
Un état des risques naturels et technologiques

Vous pouvez aussi demander un métrage carrez (la surface est obligatoire dans le bail)

Quelles sont les obligations de chaque partie ?

La signature du bail engage le locataire comme le propriétaire à respecter certaines obligations.

Les obligations du propriétaire

Le logement doit être en bon état d'entretien et de réparation ;
il doit être "doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation" ;
ces équipements doivent être mentionnés au bail et en bon état de fonctionnement
le logement ne doit pas laisser apparaître de "risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé" ;
le logement doit présenter les "critères de décence" suivants :
- surface minimum de 9 m2 ;
- hauteur sous plafond minimum de 2,20 m ;
- volume habitable au moins égal à 20 m3 ;
- installation sanitaire intérieure d'au minimum un WC et une salle d'eau, si le logement a plus d'une pièce ;
- ventilation et éclairage naturel ;
- équipements en eau chaude et chauffage « conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement » ;
- des réseaux et branchements d'électricité et de gaz « conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement ».

Si le logement n'est pas conforme à ces obligations, le locataire peut exiger du bailleur sa mise en conformité.

Le locataire peut procéder à certains aménagements intérieurs (travaux de propreté, aménagement d’une cuisine…).

Pour la réalisation de travaux plus importants, il faut demander l’accord préalable du bailleur.

Par ailleurs, le bailleur est tenu d'effectuer toute réparation qui ne relève pas des réparations locatives. Il doit aussi délivrer gratuitement au locataire une quittance de loyer et de charges.

Les obligations du locataire

Le locataire, quant à lui, doit obligatoirement :

payer le loyer et les charges selon les dispositions prévues au bail
souscrire une assurance pour le logement
effectuer l'entretien courant du logement et les réparations locatives qui s'imposent.

Il est interdit au locataire de :

s'opposer aux travaux réalisés par le bailleur dans l'appartement qu'il occupe mais aussi dans les parties communes de l'immeuble ;
modifier la destination du local spécifiée dans le bail (faire, par exemple, un usage professionnel d'un local destiné à l'habitation) ;
sous-louer ou céder le logement sans l‘accord du propriétaire ;
faire des transformations majeures sans l'accord préalable du propriétaire ; s'il effectue ce type de travaux sans consulter le propriétaire, celui-ci peut exiger que les locaux soient remis dans le même en état qu'à son entrée dans les locaux.

L'acte de cautionnement

Il est de plus en plus courant voir systématique que le bailleur demande un cautionnement au locataire.
Vous aurez le choix entre la caution simple et la caution solidaire.

Pour la caution simple, les recours en cas d’impayés seront d’abord exigés auprès du locataire puis auprès de la caution.

Dans le cas de la caution solidaire, le bailleur peut exiger l epaiement directement auprès de la caution.

S'il ne comporte aucune indication de durée, le cautionnement est automatiquement établi pour une durée indéterminée. Si la personne caution veut résilier unilatéralement son engagement, elle doit le notifier au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. La résiliation ne prendra effet qu'à la fin du bail en cours.

Le cautionnement peut aussi être établi pour une durée déterminée : pour la durée du bail plus un certain nombre de reconductions tacites, par exemple.

Pour être valable, l'acte de cautionnement doit obligatoirement :

comporter la reproduction manuscrite (par la caution) du montant du loyer, des conditions de sa révision et de l'article 22-1 al. 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;
comporter une mention manuscrite de sa connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation à laquelle elle s'engage ;
être accompagné d'un exemplaire original du contrat de location du bien concerné.

Si le cautionnement fait partie intégrante du bail, un exemplaire doit en être remis à la personne caution.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est la somme que doit verser le locataire pour garantir au propriétaire l'exécution de ses obligations locatives (le dépôt de garantie est en général de 1 mois de loyer). On le nomme parfois « caution ».
Ce dépôt, est encaissé et conservé jusqu'à la fin de la location. Il sera rendu au locataire dans un délai de deux mois maximum après la remise des clés.
Lors de l’état des lieux de sortie, en cas de dégradations du bien, le propriétaire pourra déduire de la caution le montant des sommes engagées pour les réparations

2 mois après l’état des lieux de sortie, si la caution n’est pas rendue au locataire, il peut l’exiger par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire à l’obligation de payer son loyer jusqu’au bout. En aucuns cas le dépôt de garantie remplace le dernier loyer.

L'état des lieux d’entrée et de sortie

L’état des lieux d’entrée doit décrire de manière précise l’état du bien loué au moment de la prise de possession. Il doit mentionner l’état de tous les revêtements, des sanitaires, cuisine, chauffage…
Le locataire aura 7 jours à compter de l’état des lieux pour le modifier.

L’état des lieux de sortie est contradictoire. On compare le jour du départ du locataire l’état du bien avec l’état des lieux d’entrée. Plus l’état des lieux d’entrée est précis plus simple sera la tache lors de l’état des lieux de sortie.
La présence du locataire ou de quelqu’un qui le représente est obligatoire pour l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Vous pouvez faire établir l’état des lieux par un huissier de justice et les frais seront supporter de moitié par le locataire et le propriétaire.

De même, si le propriétaire choisit de faire établir un état des lieux par un organisme spécialisé, il devra en supporter le coût.

Réparations locatives

Les réparations locatives sont "les travaux d'entretien courant, et les menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif".
Ces réparations locatives concernent les équipements internes (flexible de douche par exemple)
Toutes ces réparations sont à la charge du locataire qui doit veiller au bon entretien du bien loué.

Le propriétaire pourra exiger ces réparations si le fait de les repousser peut engendrer des dégâts plus importants

Le loyer

Le paiement du loyer et des charges est obligatoire.
Le loyer doit être payé selon la périodicité et les dates prévues au contrat, le plus souvent mensuellement et d'avance.

Tout défaut de règlement peut entraîner la résiliation du bail ou l'expulsion et constituer un "motif légitime et sérieux" qui permettra au propriétaire de ne pas renouveler le bail arrivé à échéance. Un seul commandement pour non paiement suffit à constituer un tel motif.
Le règlement du loyer par prélèvement automatique n’est pas obligatoire. Le locataire peut choisir librement son mode de règlement.

Le bail doit mentionner une clause d’indexation. Cette révision est basée sur l’indice INSEE noté lors de la rédaction du bail. Chaque année à date anniversaire, le bailleur pourra augmenter le loyer en fonction de l’indice INSEE du moment.

Si le bail ne comporte pas de clause d’indexation, le bailleur ne pourra en aucun cas modifier le loyer.

Le locataire peut demander gratuitement à son bailleur une quittance de loyer. Cette quittance devra mentionner le loyer versé en faisant apparaître les charges.

Pour les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, la révision du loyer est strictement encadrée :

Jusqu'au 31 décembre 2005, la hausse de loyer (hors charges) ne pouvait excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice INSEE du coût de la construction (ICC). Ainsi, si cette moyenne augmente de 1,2% sur l'année, l'augmentation du loyer ne pourra être supérieure à ce taux. La moyenne de référence à prendre en compte est celle du trimestre mentionné dans le bail, ou, à défaut de mention, la moyenne associée sur quatre trimestres du dernier indice publié à la date de signature du bail. A chaque début de trimestre est publié l'indice du trimestre d'avant le précédent ;
à compter du 1er janvier 2006, un nouvel indice remplace la moyenne associée à l'ICC : l'indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est calculé à partir de l'ICC, de l'indice général des prix à la consommation (IPC) et de l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA). Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante, qui devra servir au calcul du loyer révisé.

C'est au propriétaire de notifier le nouveau loyer au locataire.

Pour le calculer, il utilise la formule appliquée dans l'exemple suivant (cas d'un bail se référant à l'indice du 1er trimestre) :
Loyer actuel x moyenne associée de l'ICC ou IRL au 1er trimestre année en cours / (moyenne associée de l'ICC ou IRL au 1er trimestre de l'année précédente) = nouveau loyer.

Les charges locatives

Certains frais engagés par le bailleur sont remboursables par le locataire. Ce sont les charges locatives, ou charges récupérables, qui s'ajoutent au loyer de base. Leur montant, fixe ou révisable, doit être précisé dans le bail.

Les charges locatives recouvrent :

Les frais engendrés par le recours à des services ou des équipements du logement ou des parties communes. Il s'agit par exemple de la consommation d'eau, du chauffage collectif ou de l'ascenseur ;
les taxes locatives comme, par exemple, celles qui concernent l'enlèvement des ordures ménagères ;
certaines charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et aux menues réparations des parties communes de l'immeuble (la consommation d'eau et d'électricité des parties communes par exemple).

Provisions sur charges et régularisation

Au montant du loyer de base s'ajoute les provisions sur charges, c'est à dire une avance sur les charges locatives définitives. Le montant définitif des charges peut être supérieur ou inférieur au montant provisionné. Il faudra donc le régulariser au moins une fois par an.

Pour ce faire, le propriétaire est tenu de justifier les dépenses qu'il a engagées pour le compte du locataire, en produisant un décompte de ses frais par nature de charge.

Dans le cas d'un immeuble collectif, le décompte devra spécifier le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique).
Si le coût total des charges est inférieur au montant des provisions, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu. Dans le cas contraire, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément.
La régularisation des charges peut être effectuée par le propriétaire rétroactivement sur 5 ans. Le locataire peut également réclamer un trop payé sur la même durée.

Donner congé

Le bailleur et le locataire peuvent choisir de donner congé

Dans le cas ou le bailleur donne congé, il ne peut le faire qu’à la fin du bail et pour trois raisons : pour vendre le bien, pour l'occuper ou pour un motif légitime et sérieux.

Si le propriétaire donne congé pour vendre le bien, le congé vaut offre de vente, c'est-à dire que le locataire est prioritaire pour l'acquisition des locaux qu'il occupe.

Le congé doit comporter le prix de vente du bien.

Le propriétaire peut donner congé pour occuper le bien à titre de résidence principale. Mais s'il veut le faire occuper par un tiers, cette personne doit obligatoirement être l'un de ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, de son concubin notoire depuis au moins un an, ou ceux du partenaire auquel il est lié par un PACS. Le propriétaire doit donner congé au locataire en précisant le motif et en donnant les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

Le propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux. Ce sont par exemple des manquements aux obligations de la part du locataire (impayés ou retards répétés de paiement du loyer, défaut d'entretien locatif) ou des nuisances occasionnées (troubles de voisinage…).

Dans ces trois cas, le congé doit être donné, six mois avant l'expiration du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou signifié par huissier.

Le locataire veut donner congé

Le congé du locataire est moins contraignant. Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant la durée du préavis. Ce congé sera notifié au bailleur par lettre recommandée ou acte d’huissier.

Le locataire doit respecter un délai de préavis qui est inscrit dans son contrat de bail, sauf accord de gré à gré avec le propriétaire. Le délai peut être légalement réduit à un mois dans les cas suivants :

la mutation
la perte d'un emploi ou l'obtention d'un nouvel emploi suite à la perte d'un emploi
l'obtention d'un nouvel emploi
si le locataire est au RMI ou remplit les conditions pour y avoir droit
si le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé justifie un changement de logement

Renouvellement du bail

Par reconduction tacite. Le bail est reconduit de manière tacite en garadnt les mêmes conditions. Il sera reconduit pour la même durée et le même loyer.

Le bail peut être modifié par le propriétaire. A ce moment le propriétaire doit notifier ces modifications au locataire par lettre recommandée au moins six mois avant la date d’expiration du bail. Il faudra alors rédiger un nouveau contrat de bail.

Si le propriétaire veut réévaluer le loyer, cette augmentation ne peut s'appliquer aux charges et doit être échelonnée. La décision doit être notifiée au locataire au moins six mois avant l'expiration du bail. Si le locataire accepte cette réévaluation, il doit le notifier par écrit au propriétaire. Un nouveau bail n'est pas nécessaire : un simple avenant au bail suffit.

Bientotproprio