Votre apport personnel
Vous avez un projet immobilier a plus ou moins long terme ?
Votre apport personnel est la clé de votre financement pour l’acquisition de votre résidence principale. Vous pouvez emprunter sans apport personnel mais votre banque sera plus regardante sur votre financement.
Votre apport personnel pour votre projet immobilier
I - L'appport personnel : un point essentiel de votre dossier
Votre apport personnel va conditionner votre prêt. Les banques auront une garantie par rapport à votre projet mais aussi une visibilité sur votre profil. Même si les banques sont en constante recherche de nouveaux clients, venir avec un aport personnel conséquent fera de vous un bon emprunteur.
II - Qu’est-ce qu’un emprunteur idéal pour votre banque ?
Avant de vous accorder un prêt immobilier, votre banque va évaluer le risque qu’elle encoure à vous prêter cet argent. Plus votre apport personnel est élevé moins il y aura de risques pour votre banque. Votre apport personnel va jouer sur le taux et aussi la durée de votre emprunt.
Afin de bien évaluer le risque, votre banque va regarder 6 points précis avant de vous accorder un prêt :
- Votre apport personnel
- Votre ratio d’endettement
- La pérennité de vos revenus
- Votre comportement financier
- La durée du prêt
- Le choix de votre acquisition
Le montant de votre apport personnel :
Plus vous aurez économisé et, plus votre apport personnel sera important, plus votre banque aura des facilités pour vous prêter de l’argent. Votre dossier n’en sera que plus intéressant.
Plus votre apport sera important, moins le risque sera élevé.
De manière générale, votre banque vous demandera un apport personnel d’environ 10% du montant de l’acquisition
Les banques seront moins exigeantes avec des emprunteurs jeunes qui ont un « potentiel ». En débutant dans la vie active vous n’avez pas forcèmment la possibilité d’épargner beaucoup mais, votre jeune âge vous permettra d’emprunter sur une plus longue durée. Votre banquier regardera alors votre niveau d’étude et votre métier pour évaluer le risque.
Le ratio d'endettement pour un prêt immobilier
Le ratio d’endettement correspond aux mensualités maximales admises par rapport à vos revenus. Les banques se basent généralement sur un endettement maximum de 33%. Il est toujours plus agréable d’avoir un endettement de 25% plutôt que de 35%.
Votre ratio d’endettement prend en compte l’ensemble de vos crédits (crédits consommation, crédit auto…). Donc plus vous contractez de crédits plus votre capacité d’emprunt pour votre acquisition diminue.
En matière de crédit immobilier ces caractéristiques sont assez rigoureuses.
Si vous avez de bas revenus, ces règles seront appliquées à la lettre. Dans le cas contraire, votre banque étudiera votre dossier en fonction de ce qu’on appelle le « reste à vivre ». Ce « reste à vivre » à pour objectif de vérifier si une fois votre emprunt contracté et vos mensualités payées, vous pouvez faire face à vos besoins courants
Votre banque sera aussi moins exigeante dans le cas d’un prêt à court terme.
Si vous empruntez sur 10 ou 15 ans, en cas de difficultés votre prêt pourra facilement être rallongé sur la durée.
Si en plus de votre emprunt immobilier vous souhaitez souscrire certains prêts réglementés alors le seuil d’endettement de 33% devra être respecté.
La pérennité de vos revenus
Votre banquier sera regardant aussi de votre situation. Les banques prêteront plus facilement à un salarié qui est en CDI depuis longtemps plutôt qu’a une personne en période d’essai ou CDD.
Votre ancienneté en termes d’emploi constituera une garantie pour votre banque.
Les banques tiennent compte aussi de la conjoncture économique et votre métier et expérience seront un atout en cas de perte d’emploi.
Certaines banques selon votre financement exigeront un minimum d’ancienneté dans votre poste.
Il faut tenir compte de cette durée avant de planifier votre projet immobilier, dans certains cas il sera préférable d’attendre quelques mois pour être sûr d’obtenir un financement.
L’étude de votre comportement financier
Avant de financer votre projet immobilier, votre banquier va s’attarder sur votre comportement financier. A la lecture de vos relevés de compte il aura une vue d’ensemble de vos dépenses et remarquera rapidement si vous êtes dépensier ou économe. Il regardera si vous êtes à même de pouvoir rembourser vos mensualités. Si a chaque fin de mois votre compte est à découvert il s’interrogera sur votre solvabilité.
A l’inverse, si vous avez une tendance à épargner régulièrement il sera plus à même de vous financer.
La durée de votre crédit immobilier
Une durée de prêt trop longue n’est pas un atout pour vous. Le banquier risque de se voir confronter à des difficultés de paiement sans pour autant pouvoir rallonger la durée de votre crédit.
De plus les taux d’intérêts augmentent avec la durée et ne changera pas forcément votre capacité d’emprunt.
Même si des banques prêtent sur 30 ans, la durée moyenne d’un crédit immobilier est de 15 ans.
Le choix de votre acquisition
Votre banque en étudiant votre capacité d’emprunt va aussi étudier le bien que vous souhaitez acheter. Il sera plus à même de financer un appartement en centre ville ou une petite maison en périphérie plutôt qu’une ruine à reconstruire dans une région inconnue.
Quand vous souscrivez un crédit immobilier, votre futur bien est l’assurance de votre banque. C’est-à-dire qu’a défaut de remboursement de votre crédit immobilier, votre banque pourra rendre votre bien saisissable afin de le vendre pour se rembourser.
Votre banque regardera donc votre bien, et son prix d’achat et pourra s’il le souhaite comparer au prix du marché.
Sans vous donner un avis précis sur votre acquisition, votre banque a donc un droit de regard sur le bien que vous achetez.
III - Les points importants de l’étude de votre dossier
Les banques vont donc analyser votre potentiel et votre capacité d’emprunt avant de vous accorder un crédit immobilier.
Sauf cas particulier, ou gros problème de financement, votre banque étudiera de manière globale votre dossier.
Avoir un refus de prêt dans une banque ne veut pas dire que toutes les banques vont refuser votre dossier. N’hésitez donc pas à rencontrer votre banquier avant de commencer votre projet et les visites.
Une fois le bien immobilier trouver vous pourrez facilement rencontrer plusieurs banques afin de voir quelles sont
IV - Les critères d’étude de votre crédit immobilier
En général, toutes les banques travaillent de la même manière et évaluent votre dossier selon des critères relativement similaires.
Selon la banque, certains critères d’exigence seront plus ou moins sévères.
Certaines exigeront un apport personnel plus important ou un rapatriement de vos revenus.
V - Les différents types de banque
Les banques généralistes développent une clientèle de proximité et son à même de vous fournir de nombreux services autres qu’un crédit immobilier. Ils vous proposent en plus de votre compte et de vos moyens de paiement des assurances et des crédits auto ou consommation.
L’avantage du crédit immobilier pour ces banques est de vous fidéliser mais aussi de gérer l’ensemble de vos revenus et épargne.
Choisir une banque généraliste vous permettra de mieux négocier certains coûts sur d’autres produits financiers.
Pour les banques spécialisées, le crédit immobilier est le cœur de métier. Ils sont spécialisés sur ce genre de produits et donc plus à même de vous proposer des montages plus complets et compétitifs. Ce genre d’établissement sera plus à même de vous répondre positivement sur votre crédit immobilier même si votre dossier est compliqué.
VI - Le choix de votre banque
Le point le plus important pour l’obtention de votre crédit immobilier est donc votre situation financière. Aucune banque ne prendra le risque et ne vous fera courir le risque de vous octroyer un crédit immobilier si vous n’êtes pas à même de le rembourser.
Afin de vous aidez à faire le bon choix de banque, il est important de regarder ces points :
- Le taux de crédit qui vous est proposé. Le taux seul ne suffit pas, il faut regarder aussi l’assurance et le cumul des 2 : le TEG
- La souplesse des remboursements : c’est la possibilité d’allonger ou réduire la durée ou le montant de vos mensualités
- Le contact avec votre banquier : un crédit immobilier c’est avant tout des chiffres mais aussi une écoute et une adaptation de votre banquier à vos besoins.
